Březen je již tradičně ve znamení daňových přiznání z příjmu fyzických osob za předešlý kalendářní rok. A přestože je mezní termín pro podání přiznání 1. dubna, v tuto chvíli je nejvyšší čas začít se o celou problematiku starat. Týká se to totiž i přiznání k dani z příjmu z pronájmu nemovitosti. Pokud tedy nějakou nemovitost pronajímáte, nutné administrativě se nevyhnete. Není však třeba panikařit, připravili jsme pro vás to nejdůležitější, co potřebujete vědět.
Na začátek je nutné říct, že zákon rozlišuje, zda je pronajímaná nemovitost v majetku fyzické osoby, nebo jde o nemovitost zapsanou v obchodním majetku. Při pronájmu nemovitosti zapsané v obchodním majetku se totiž příjmy daní jako příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti. Z příjmu z podnikání se poté musí odvádět i sociální a zdravotní pojištění. V případě, že je pronajímaná nemovitost vlastněná fyzickou osobou, která je majitelem a zároveň pronajímatelem, je nutné pro přiznání daně z příjmu využít přílohu č. 2, která slouží pro výpočet dílčího základu daně z příjmu z pronájmu podle paragrafu 9 zákona o daních z příjmu. Ten vymezuje příjmy z pronájmu jako příjmy plynoucí z pronájmu nemovitostí či jejich částí nebo bytů a jejich částí. V praxi to znamená, že musíte přiznat příjmy z pronájmu i v případě, když pronajímáte jen část bytové jednotky. Pronajímáte-li pak nemovitost, která je společným majetkem manželů, zdaňuje příjmy z pronájmu jen jeden z nich.
Od příjmu si ale můžete odečíst výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů plynoucích z pronájmu nemovitosti. Ty můžete uplatnit buď ve skutečné výši, nebo paušálem. „Každý majitel nemovitosti musí sám zvážit, co je pro něj výhodnější. Pokud totiž uplatní v řádném daňovém přiznání daňové výdaje paušálem, nemůže v případném dodatečném daňovém přiznání změnit způsob uplatnění výdajů a přejít z paušálních výdajů na skutečné výdaje. Naopak je to však možné,“ vysvětluje David Novotný, majitel a jednatel nezávislé realitní společnosti Bohemian Estates International.
Skutečné výdaje při pronájmu nemovitosti
Hovoříme-li poté o skutečných výdajích při pronájmu nemovitosti, je nutné vést si záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů, a to v časovém sledu. „Zde je také nutné, aby si majitel pronajímané nemovitosti vedl evidenci hmotného majetku, který lze odepisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud je vytvářena, evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu, a mzdové listy, je-li vyplácena mzda,“ dodává Novotný. A jaké jsou daňově uznatelné skutečné výdaje? Patří mezi ně například poplatky realitní kanceláři, odpisy nemovitosti, úroky hypotéky na pořízení nemovitosti, náklady na vybavení, na opravy a na údržbu nebo pojištění nemovitosti. „Při uplatňování skutečných výdajů musí být majitel schopen tyto náklady finančnímu úřadu prokázat, a to zpětně až tři roky. Při vykázání daňové ztráty zpětně dokonce až osm let, což je doba, po kterou může přijít finanční úřad na kontrolu,“ upozorňuje David Novotný.
Při danění pronájmu však můžete využít i všechny slevy na dani, na které máte nárok, jako je například základní daňová sleva na poplatníka, daňové zvýhodnění na děti či nezdanitelné položky.
Pokud si s daňovým přiznáním nevíte rady a máte pocit, že se pronájem nemovitosti i díky dalším okolnostem mění na byrokratickou noční můru, zvažte profesionální správu nemovitosti, která vás zbaví veškerých starostí a nutných administrativních kroků. „S pronájmem nemovitosti nesouvisí jen daňová přiznání, ale i obyčejné účetnictví a další nutné kroky, jako je hledání nájemníků, opravy a údržba nemovitosti, přepis energií nebo vymáhání pohledávek. To vše jsou činnosti, které si žádají svůj čas a především energii. My ovšem v případě správy nemovitosti tyto veškeré úkony bereme na svá bedra a majitel nemovitosti se tak nemusí starat prakticky o nic. Z dlouhodobého hlediska navíc tato služba ani není nikterak nákladná. Statistiky totiž hovoří jasně a ukazuje se, že profesionálně spravované nemovitosti dosahují v průměru vyšší obsazenosti, a tak si na sebe služba profesionální správy vydělává prakticky sama. Stačí nás oslovit a poté se již dohodneme na detailech,“ uzavírá David Novotný za Bohemian Estates International.
